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Accatastamento post Superbonus: è sempre obbligatorio?

20 Dicembre 2024

Con i nostri clienti abbiamo avuto il piacere e la fortuna di accedere al Superbonus per l’efficientamento energetico, di aver completato ed asseverato i lavori entro i termini ipso iure e di aver perfezionato tutte le pratiche di cessione del credito.

Come forse avrete recentemente sentito dai media, tanta attenzione i nostri governanti stanno riponendo nella denuncia di variazione catastale che, in alcuni casi, è prevista al termine dei lavori che hanno avuto accesso al Superbonus.

 

Cosa è cambiato?

Nessuna novità, in verità, è sopraggiunta nel corso del tempo in materia di obbligo di aggiornamento catastale; semplicemente, tale incombenza è necessaria quando le migliorie apportano all’immobile un maggior valore, che ecceda più del 15% il valore iniziale.

Né oggi, né tanto meno ai tempi dei lavori, vi è chiarezza sui criteri secondo cui effettuare tali valutazioni, seppur tante teorie si susseguono e si leggono sui siti acchiappaclick.

Quali sono dunque i dubbi?

I dubbi sono molteplici: è tutt’altro che ragionevole sostenere che ad ogni euro di spesa corrisponda un euro di maggior valore sul fabbricato, per capirci. Se spendo 100.000 € di migliorie la casa vale 100.000 € in più? Magari fosse così!
Oppure, se sostituisco una caldaia a gas con una nuova caldaia a gas, perché questo dovrebbe darmi catastalmente un maggior valore? E perché mai dovrei dare a una casa esistente un classamento pari a una casa nuova quando la casa non è nuova?
Nemmeno, per esempio, il programma di compilazione dell’agenzia delle entrate (il cosiddetto DOCFA) ha mai contemplato fattori relativi all’efficienza energetica per determinare il valore o la rendita di un immobile.

 

Come muoversi?

In tal senso, fatte tutte le premesse e anche in risposta alle diverse richieste di informazioni che ci stanno arrivando, riteniamo che servano più precise indicazioni dal legislatore su quando e come aggiornare le rendite catastali, ove necessario. Nei prossimi giorni, dovrebbe essere approvata la Legge di bilancio 2025, in cui sono attese alcune nuove disposizioni.

Per coloro che, come già è capitato, hanno chiesto di procedere comunque all’aggiornamento catastale, abbiamo elaborato una pratica con variazione della rendita con l’incremento di una o più classi. Tale approccio però, per quanto possa sembrare virtuoso e prudente (e pressoché indolore per gli immobili che costituiscono abitazione principale), non è supportato da indicazioni precise, come detto, e potrebbe per assurdo richiedere una futura nuova correzione, una volta avuti gli attesi chiarimenti.

Ci è chiaro ovviamente il ragionamento che si è portati ad elaborare, secondo cui a fronte di una piccola spesa ci si metta al riparo dalle tanto temute sanzioni; si deve però anche tener presente che l’importo di una pratica potenzialmente fatta due volte potrebbe essere maggiore della sanzione stessa.

 

Ma… e tutti gli articoli e le pubblicazioni che si leggono…?

TUTTE le pubblicazioni sui vari portali che propongono sistemi di calcolo del maggior valore (quel fatidico 15% sopra spiegato) non sono ad oggi corredate da alcun fondamento tecnico ufficiale univoco, né si avvalgono di metodi condivisi con l’agenzia delle entrate.

Pur comprendendo l’imbarazzo della poca chiarezza diffusa oggi su questo argomento, in cui anche e soprattutto noi operatori ci troviamo, vi ricordiamo che il nostro studio rimane ovviamente a disposizione per qualsiasi necessità di chiarimento, avendo premura allo stesso tempo di informarVi di ogni eventuale pubblicazione di chiarimenti autorevoli.

Qualche articolo sull’argomento è disponibile qui, qui e qui

Quello scritto un po’ meglio, a nostro avviso, è qui.

NB: come detto, i metodi rappresentati nei vari articoli sono (talvolta) buoni, ma non ufficiali!

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